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文化創(chuàng)意產業(yè)園規(guī)劃步驟！

發(fā)布時間：2021-04-13 瀏覽次數(shù)：439 來源：上海創(chuàng)意園網

?文化創(chuàng)意產業(yè)是下一波房地產的概念，也就是用文化創(chuàng)意產業(yè)來帶動房地產的開發(fā)。文創(chuàng)產業(yè)所帶動房地產的特色就是復合性及大規(guī)模。

? ? ? ??文化創(chuàng)意產業(yè)園規(guī)劃特點
? ? ? ?復合性，指的是它的綜合性，可能包括了設計，商業(yè)，傳產，交通，物流，農業(yè)，旅游，教育，工業(yè)，餐飲及住宅。也就是把以前的住宅，工業(yè)，農業(yè)，旅游，教育，傳產的開發(fā)，綜合在一起，行程一個超級綜合開發(fā)體。

? ? ? ?大規(guī)模，就是因為它的綜合性，他是一個超級綜合開發(fā)體，所以規(guī)模特別是土地面積都會很大。動輒幾千畝甚至上萬畝，幾乎就是新市鎮(zhèn)，新市區(qū)的開發(fā)。

? ? ? ?文化創(chuàng)意產業(yè)園規(guī)劃要點
? ? ???1.綜合性的關聯(lián)。綜合的目的是要能彼此呼應，互相拉動。所以各個單項產業(yè)與其它產業(yè)要能夠聯(lián)動，比如一個工業(yè)生產區(qū)，就必須跟物流密接，而物流又需跟交通密接。而生產區(qū)也需跟住宅密接，以提供人員的生活起居，生活區(qū)必然要跟交通，商業(yè)密接。同時生活區(qū)也會跟設計，餐飲密接。如何讓整個產業(yè)區(qū)內的各個分項區(qū)獨立而聯(lián)動，必須詳細的規(guī)劃。每個產業(yè)區(qū)的條件與主題概念不盡相同，所以關聯(lián)方式也會不同。

? ? ? ?2.交通永遠是一個開發(fā)成功與否的前提。而且交通流線不但是各個分區(qū)的分隔線，也是連接線。當然按照交通流線的設計，還要細分主次干道，穿越聯(lián)通道的分別。

? ? ? ?3.土地面積的分割。所謂分割，一是代表面積大小，二是代表土地使用的強度。面積是二度空間的大小，強度是三度空間的使用。這里面也牽涉了都市風貌包括天際線的設計。三度空間也是建筑容積的計算，對于各個分區(qū)的使用強度制約，也是開發(fā)的最終收益的計算基礎。

? ? ? ?4.主題的設定。雖然都是文化創(chuàng)意產業(yè)，但是仍然應該要有主題也就是特色。主題特色的設定可能是順應現(xiàn)有的主客觀條件，比如原來當?shù)匾呀浻心撤N主流產業(yè)，或者原來已有一個歷史文化傳統(tǒng)，這些是主觀條件，比如附近已有旅游景點，交通要道等，這是客觀條件。沒有主客觀條件的，也可以創(chuàng)造一個主題，比如有的以臺灣為主題，有的是以臺灣創(chuàng)意，臺灣特色為主題。也可以用綠色建材產業(yè)為主題，太陽能產業(yè)為主題?；蛘咭栽O立設計中心，特殊教育學校為主題。

? ? ? ?5.啟動區(qū)的規(guī)劃。由于是一個超級綜合區(qū)的開發(fā)，如何啟動變成非常重要的一環(huán)，啟動區(qū)要能夠有帶動的能量，牽涉到號召力與資金鏈的拉動。這里其實就關聯(lián)到主題，啟動區(qū)應該就是整個產業(yè)區(qū)主題的啟動。啟動區(qū)要能夠投入以后，迅速產生回報，不論是直接的比如銷售房地產，或者間接的，比如吸引更多更大的企業(yè)的進入產業(yè)園，迅速將土地開發(fā)進入生產區(qū)。

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??6.開發(fā)的順序。這里其實已經包括了啟動區(qū)，只是啟動區(qū)是唯一的，但是之后的開發(fā)就不是唯一的選擇。之后順序，應該要考慮到前面說過的關聯(lián)性聯(lián)動性，還有就是資金鏈的連接性。順序的考慮一方面要能夠按部就班又能快速，但是也要考慮前期價值與后期價值的平衡。前期的土地要能夠位置優(yōu)但是又不能太貴，才能吸引人快速投入。但是后期的土地如果都是位置較差的，可能會后繼無力，或者無法享受到開發(fā)成熟的結果。順序也牽涉到土地的定價策略。

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