輕資產輸出優(yōu)勢：以小博大

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一、規(guī)避風險

重資產項目前期需大量資金沉淀，資金周轉問題是一大難點，而輕資產相對而言輸出的是服務、品牌、管理等無形資產，成本較低，利于風險把控。面對不熟悉的新城市，在城市產業(yè)、政府領導態(tài)度、現(xiàn)有物業(yè)調研基礎之上，以輕資產切入更為安穩(wěn)，有效規(guī)避區(qū)域不確定性風險，用最低代價了解當?shù)貭I商環(huán)境與運營盈利情況。

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二、為重資產拓展儲資源

通過前期輕資產項目的運營，可以用較小的成本培養(yǎng)一支業(yè)務能力強勁的團隊為后期重資產項目的拓展奠定人才的基礎；通過產業(yè)鏈的打造和集聚，完備的產業(yè)服務，可以形成龐大的客戶資源數(shù)據(jù)庫；同時在整個運營項目的過程中，對當?shù)氐氖袌鲇辛顺浞值牧私?。當團隊操盤管理能力提升、產業(yè)資源富足、市場了然于心時，借助輕資產運營的良好口碑，再拿地進行重資產項目建設，能更容易摘得愈發(fā)寶貴的土地資源，也能有效保障資金、人才、產業(yè)3項關鍵資源及時跟進。

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三、以少博大，提高效率

輕資產模式的核心理念在于：以盡可能少的資金去整合最大的資源，獲取更多的利潤。從短期來看，當企業(yè)的資金壓力較大，拿地拓展不順利的情況下，輕資產模式是一種決定是否進入市場的試金石。從長遠來看，與以重資產相比，輕資產模式可以獲得更高的運營效率與更持續(xù)的增長力。

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輕資產輸出劣勢：盈利模式待突破

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首先是受限于目前金融資本市場的不成熟、法律政策不完備；同時就目前產業(yè)園區(qū)企業(yè)大多以銷售為主，實際持有的資產較少，并且國內的工業(yè)用地年限較短，限制了借用REITs實現(xiàn)輕資產的可能性。缺乏可以創(chuàng)造出REITs這樣長久持有平臺的機制，只有使存量物業(yè)能真正實現(xiàn)估值并證券化公開流通，人人都可持有REITs份額投資，重資產企業(yè)才能真正解脫轉型為輕資產。

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產業(yè)孵化與投資，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長，通過股權分紅等獲得收益，但是產業(yè)投資與孵化投資回報周期長，對產業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對政府資源、金融資源的整合能力要求很高，實際難以復制。以張江高科為例，其產業(yè)投資從90年代就開始涉足，早期對于收益的貢獻并不是很明顯，是隨著產業(yè)園區(qū)企業(yè)的集聚和產業(yè)鏈的完善從而開始顯示出其獨有的優(yōu)勢。

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搶占輕資產輸出先機

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隨著產業(yè)園區(qū)數(shù)量增多，競爭加大，并不是所有的企業(yè)都能分割輕資產這塊蛋糕，只有能夠在市場條件下實現(xiàn)資源的快速整合、具有快速的市場反應速度，具有效率優(yōu)勢的企業(yè)才能拿到輕資產輸出的單子。

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一、整合產業(yè)資源

產業(yè)是產業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎，無論哪一類型的產業(yè)園區(qū)，它在某一個行業(yè)里面，能夠形成集群優(yōu)勢，形成產業(yè)集聚的產業(yè)要素是非常關鍵的。因此，整合資源、掌握行業(yè)里面最基本和核心的要素是至關重要的。在掌握這些核心要素之前考驗的是園區(qū)運營商的產業(yè)研究能力，產業(yè)研究能力是做園區(qū)的理論基礎，無論輕重，都需要做好產業(yè)研究和規(guī)劃，為園區(qū)產業(yè)集聚和穩(wěn)固發(fā)展做好頂層設計。

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二、提高品牌價值

品牌本身不產生資源，但品牌優(yōu)勢是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)：一邊是輕資產需求方的談判和溢價籌碼，另一邊是提供服務時吸引產業(yè)資源集聚的集結號。嚴格意義上講，產業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)的品牌積累需要的時間相對較長，有了比較具有優(yōu)勢的品牌地位以后，具有優(yōu)勢的輕資產化就變?yōu)榭赡堋?/span>

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三、全方位運營能力

運營涉及產業(yè)定位、規(guī)劃設計、樓宇建設、配套方案、招商運營、物業(yè)管理及客戶服務等方方面面；是否具備全方位的團隊儲備，服務于企業(yè)方方面面的需求，建立“全生命周期”的運營體系。

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四、清晰的商業(yè)模式

輕資產輸出不是簡單的物業(yè)服務，因而盈利方式不能僅靠簡單的物業(yè)收入維持，必須通過多種方式使得盈利模式多元化。如借力RIETS、產業(yè)孵化和投資、滲透到產業(yè)園區(qū)的各個環(huán)節(jié)從而獲利，但是目前的宏觀環(huán)境以及產業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀的情況下，借助金融手段的環(huán)境是不成熟的。而通過股權投資等形式與園區(qū)企業(yè)建立一種戰(zhàn)略和利益上的聯(lián)系，建立共同的生態(tài)利益圈，這的確是輕資產輸出的可持續(xù)發(fā)展的一個方向。

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總結
輕資產輸出最完美的方式是滲透到園區(qū)開發(fā)建設運營的整個生命周期，從園區(qū)項目啟動之初通過各種方式引入輕資產，無論是合作開發(fā)、輸出品牌也好，還是引入其他金融手段，將重資產或者部分重資產實現(xiàn)輕資產化，在項目運行良好之后，由信托或者是REITs平臺來做進一步輕資產化，整個過程中并不是完全的脫離重資產，重資產是實現(xiàn)輕資產的載體，輕資產是重資產得以實現(xiàn)的根本動力。

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輕資產之路在現(xiàn)目前有其他階段性的使命。首先，重資產投入大，回報周期長，因此對于企業(yè)而言不可能在同一時間同時啟動多個項目，對于資金占用過大，此時企業(yè)部分人員就會閑置，而這部分人員就可以拓展輕資產業(yè)務提高團隊的能力，為后續(xù)拓展重資產項目做準備，同時也能依靠輕資產輸出獲得一定的回報。

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從長遠來說，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產的物理載體，更是運營、管理、金融、資源、服務、孵化、引導、平臺和生態(tài)圈構建，這些只有在輕資產運營的層面才能得到解決。由單純的土地和物業(yè)開發(fā)，轉向開發(fā)、運營、服務、投資并重，使園區(qū)運營商由重資產向輕重并舉轉型，通過專業(yè)化的園區(qū)開發(fā)運營和要素資源整合，打造高新技術產業(yè)集群，從而實現(xiàn)政府、入園企業(yè)和開發(fā)商三方的和諧發(fā)展與利益均衡。