從市場開發(fā)主體來看，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式可分為：

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，指開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設(shè)的開發(fā)公司運作的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是目前我國各級地方政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式，指產(chǎn)業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)獨立建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式，指地產(chǎn)企業(yè)參與開發(fā)、運營等，如聯(lián)東集團(tuán)聯(lián)東U谷、金融街園中園、綠地集團(tuán)濱湖國際總部產(chǎn)業(yè)園等。

4、綜合運作模式，指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、龍頭企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)從規(guī)劃到投入建設(shè)之中，需要明確園區(qū)產(chǎn)業(yè)、政策、市場、定位等六個部分。其中，園區(qū)精準(zhǔn)定位核心產(chǎn)業(yè)，充分利用運營資源和找準(zhǔn)發(fā)展方向至關(guān)重要。

1、謹(jǐn)慎選址拿地

產(chǎn)業(yè)園區(qū)和住宅不一樣，住宅只要市場環(huán)境好、政策好、拿地就能賺錢，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)是不行的。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為入駐企業(yè)服務(wù)，而入駐企業(yè)，看中的不止是園區(qū)的那塊地。所以謹(jǐn)慎的選址決定了園區(qū)50%的成敗。

2、精準(zhǔn)定位

做產(chǎn)業(yè)園一定要有個精準(zhǔn)清晰的園區(qū)定位，進(jìn)行市場調(diào)研，把握客戶需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分布等方面，以此為前提明確目標(biāo)客戶和解決招商問題。不符合市場、不符合客戶需求的定位，會導(dǎo)致園區(qū)的失敗，所以園區(qū)的定位非常重要。

精準(zhǔn)定位包含市場調(diào)研、政策支持、區(qū)位發(fā)展、產(chǎn)品與服務(wù)定位、產(chǎn)業(yè)定位、客戶群體定位等等。

3、規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃一定要放在定位之后，園區(qū)的規(guī)劃要根據(jù)客戶的需求、產(chǎn)業(yè)的定位布局，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面來設(shè)計。做到“無定位不規(guī)劃 , 以需定品”。

4、營銷推廣拓客

進(jìn)入建設(shè)階段之前，提前營銷推廣拓客有兩個好處：一是對之前的定位和規(guī)劃設(shè)計再次進(jìn)行驗證，如果有問題和變化還可以在動工之前調(diào)整;二是提前儲備客戶，為招商做準(zhǔn)備。

5、招商

招商是整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重中之重，沒有穩(wěn)定的入駐企業(yè)，沒有大型的高新企業(yè)，就不能產(chǎn)生園區(qū)的良性循環(huán)。只有吸引到大企業(yè)、高新企業(yè)，園區(qū)才有可能集聚大量優(yōu)秀企業(yè)，才能保證園區(qū)的正常運行。所以在園區(qū)動工建設(shè)前，要做到“無招商不建設(shè)”、“以銷定產(chǎn)”，這樣就不會導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展過剩，空置率嚴(yán)重等問題。