去年，我們實地調(diào)研并報道過上海的三家園區(qū)：科房智慧灣、德必文化產(chǎn)業(yè)園以及錦和越界田林坊，其中，錦和商業(yè)已于今年4月在A股主板上市，開創(chuàng)了文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營商上市的先河。上海的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展領先、運營精細，其發(fā)展質(zhì)量和運營水平不可小覷。市場化和國際化是上海文創(chuàng)園區(qū)的突出特色。

這一期，我們著重介紹上海的“初代目”文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)——8號橋。它發(fā)軔于2004年的“前世博”時代，與蘇州河畔的M50同屬上海文創(chuàng)園區(qū)的早期代表，接待過歷任國家及地方領導人視察，時至今日仍然是外埠文產(chǎn)人士考察的重要地標。

市中心老廠房改建的破題之作

8號橋的十六年，深耕于舊廠房改造，昔日的廢舊工廠蛻變?yōu)槌鞘兄行牡膭?chuàng)意發(fā)源地。位于上海市建國中路8-10號的8號橋一期項目由20世紀70年代建造的上海汽車制動器廠和上海新建齒輪廠的老廠房改造而成，總建筑面積約2萬平方米。 項目的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，位于上海舊“法租界”內(nèi)，距離時尚地標新天地僅1.3公里，距離田子坊不到500米。

建國中路最初為1902年法租界公董局越界辟筑，名為打靶場路。同年又以天主教神父薛華立命名為薛華立路（Route Stanislas Chevalier），法租界會審公廨和總巡捕房都設于此處。1943年改名西長興路，1945年改名建國中路，時至今日，仍然是不折不扣的黃金地段。

上海從2000年就開始推動城市轉型，市中心的工廠相繼遷出，閑置的廠房如何轉型是一個擺在眾人面前的難題。在當時上海市、區(qū)兩級經(jīng)委的工作人員與曾擔任新天地首任總經(jīng)理的港商黃瀚泓的共同努力下，8號橋項目破繭而出，成為上海市區(qū)舊廠房改建文創(chuàng)園區(qū)的標桿之作。

8號橋一期于2004年年初開工，僅用8個月的時間就完成改造，并且在開園時就達到了70%的入駐率。入園企業(yè)星光熠熠，包括世界頂尖的英國建筑事務所David Chipperfield Architects、在香港主板上市的現(xiàn)代傳播、曾研發(fā)《古墓麗影》等著名游戲的數(shù)字娛樂產(chǎn)品國際供應商Eidos Shanghai、香港影壇大師吳思遠的后期工作室等等。

如今回顧8號橋一期當初能夠一炮打響的經(jīng)驗，可以歸結為以下幾點：

首先是政策決策層的視野廣闊和定位準確。時任上海市經(jīng)委綜合規(guī)劃室主任的夏雨老師在文章中回顧，當時上海市每年編輯出版《世界制造業(yè)發(fā)展動態(tài)》和《世界服務業(yè)發(fā)展動態(tài)》，從中了解到英國首相布萊爾為了振興城市經(jīng)濟，大力推進“創(chuàng)意經(jīng)濟”、“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，并取得了不錯的效果。這為市中心的老廠房轉型為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了重要的參考。

其次，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)破題的兩大關鍵是設計和招商，而這恰恰是黃瀚泓團隊的專長。在設計上，由于地處歷史風貌保護區(qū)，建筑的主體結構不允許改變，團隊邀請日本設計公司 HMA Architects & Designers 進行了精細的設計，從舊房子上拆下青磚重新組合成外立面，取代廠房原有的白粉墻面，以凹凸相間的砌造方式突出紋理。在舊廠房改造的過程中，8號橋將每一座辦公樓用連廊相連，并不盲目追求建筑面積，預留了足夠的公共空間，創(chuàng)造出藝術感空間的同時兼顧了實用性。而8號橋名字中的“橋”除了其建筑設計的概念，更有作為國內(nèi)外文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)“溝通之橋”的深意。

在新天地打拼多年的經(jīng)驗和資源也讓黃瀚泓在開張之前就完成了70%的招商，且入駐企業(yè)層次高、國際化，這一點形成了馬太效應，即便到今日都作為8號橋系列園區(qū)的基因延續(xù)下來。

從8號橋到“江南智造”產(chǎn)業(yè)集群

8號橋一期之后，園區(qū)運營商又相繼開發(fā)了二期、三期、四期，均坐落在黃浦區(qū)局門路兩側，總建筑面積約4.2萬平方米。它們的前身也是結構各不相同的老廠房：上海申貝機械廠、白象電池廠和色織三廠等。2014年，以建設文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)集群為目標的“江南智造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)促進中心”在黃浦區(qū)成立，由園區(qū)經(jīng)營方、入駐的領軍企業(yè)共同發(fā)起，實行市場化運作和非盈利運營。

江南智造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)位于上?；春Ｂ飞虡I(yè)圈以及世博浦西園區(qū)間的核心地段，以局門路為中軸，東起制造局路、西至蒙自路、南起中山南一路、北至麗園路。除了8號橋的二期、三期、四期，還包括智造局一期和二期、經(jīng)緯天地園、SOHO麗園、紅雙喜、龍之苑、宏欣科技設計創(chuàng)意園、宏慧盟智園等十一個商業(yè)園區(qū)，整個區(qū)域入駐企業(yè)有近300家，其中創(chuàng)意設計類的企業(yè)占比達70%，形成了鮮明的產(chǎn)業(yè)聚集效應。

“江南智造”的概念源于產(chǎn)業(yè)集群所在的制造局路、局門路一帶，該區(qū)域正是名震一時的晚清江南機器制造總局所在地，后成為上海江南造船廠。江南造船廠的廠址后成為2010年上海世博會浦西部分的主要場館用地，造船廠已搬遷至位于長江入?？诘纳虾ｉL興島。

從晚清洋務派創(chuàng)辦的中國最大的兵工廠，到制造出新中國第一艘潛水艇、第一艘護衛(wèi)艦的江南造船廠，再到今日的文化創(chuàng)意集聚區(qū)。從“制造”變?yōu)椤爸窃臁?，一字之差，折射出歷史的變遷，展示著城市不斷發(fā)展的脈絡。

“江南智造”促進了園區(qū)、街區(qū)、社區(qū)的三方聯(lián)動，在更有效服務企業(yè)的同時，帶動了周邊公共環(huán)境和生活品質(zhì)的提升?！耙粎^(qū)多園”式的集群特色和以創(chuàng)意設計業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，是上海市首個特色化、集群化的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

局門路的8號橋產(chǎn)業(yè)園外觀延續(xù)了一期的建筑設計風格，采用與街區(qū)環(huán)境相一致的紅磚元素，長期合作的設計團隊特別定制了特型磚，并配以玻璃屋頂?shù)忍嵘k公環(huán)境的現(xiàn)代元素，使其成為局門路上的標志性建筑。連廊式的過道作為8號橋的建筑特色也得以延續(xù)。

精準服務的匠心精神

8號橋園區(qū)入駐率常年保持在90%以上，考慮到其對標甲A寫字樓的品質(zhì)及管理水平，這樣的業(yè)績可謂十分優(yōu)秀。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這一精準定位的基礎上，8號橋的管理團隊潛心為租客提供精準服務，這也是它可以成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)標桿的一個重要原因。

隨著二期、三期、四期的相繼完成，8號橋的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚效應和優(yōu)勢不斷凸顯，服務創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗也在不斷積累。

通過多年的實踐，8號橋作為產(chǎn)業(yè)集聚粘合劑的作用越來越明顯。

管理團隊對有意入駐的公司從多個維度進行評估和篩選，傾向于選擇較為成熟的公司及A輪融資后的初創(chuàng)公司，同時積極引進上下游企業(yè)，更為深度地實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)聚集效應。

園區(qū)還定期開展豐富的活動，有向公眾開放的展覽體驗、設計比賽，也有面向租戶的優(yōu)惠福利、節(jié)日派對，以及更有針對性的客戶間交流座談等等。

今年五月，8號橋的微信小程序上線，為其精致的社群服務錦上添花。在小程序上，不僅可以了解入駐企業(yè)信息動態(tài)、舉辦和參加活動、預定園區(qū)內(nèi)公共空間，還有隨手保修和二手集市等人性化的功能，更有招租、尋合作、找兼職這樣貼心的資源對接服務。

在一定程度上，商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)更新的見證者，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)更是占據(jù)了見證者中的“前排座位”。在8號橋入駐的公司也從最初的建筑設計類企業(yè)居多，到產(chǎn)品設計、工業(yè)設計類企業(yè)比例增加，再到近年來互聯(lián)網(wǎng)相關和科技類設計企業(yè)不斷涌現(xiàn) 。

多年來，8號橋孕育了一大批業(yè)界甚至全球知名的企業(yè)。英國的科技公司戴森、海外版抖音的前身 musical.ly 等行業(yè)翹楚曾在這里成長壯大，后由于園區(qū)體量有限而不得不搬離。目前，國內(nèi)最大的設計集團洛可可、新加坡十大建筑事務所之一思邦、全球領先的辦公家具制造商 Herman Miller 等諸多業(yè)內(nèi)領軍企業(yè)都棲身于此。8號橋在對客戶精心篩選的前提下，也不斷迎接著豐富的業(yè)態(tài)，去年入駐的喜粵8號私廚和神獸之間文化買手店就是很好的范例。

深耕創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)十六年，8號橋始終在研究、打造、反思和再探索屬于自身的獨特品牌理念，為企業(yè)、人才和項目之間搭建起互動交流的橋梁，打造有品質(zhì)的辦公空間，有效地整合資源，促使不同的理念、模式、形態(tài)及產(chǎn)品在這里不斷創(chuàng)新，實現(xiàn)價值提升。

如今，8號橋的五期也在建設之中，據(jù)悉新項目將深度服務電商、網(wǎng)紅等新經(jīng)濟潮流，更加注重展示性與互動性，著力打造創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。作為上海乃至全國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的引領者，8號橋已經(jīng)開始探索下一個可能性。