目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設(shè)的開發(fā)公司。其特點(diǎn)是由一地或幾個地方政府主導(dǎo)出資開發(fā)。

指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開利潤。

指對上述的園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。如北京大興國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少。

綜上所述，園區(qū)資本運(yùn)作模式總共分為政府主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、綜合運(yùn)作模式、私人業(yè)主開發(fā)模式，在如此復(fù)雜、多元化發(fā)展的園區(qū)運(yùn)營市場中，如何系統(tǒng)管理園區(qū)成為現(xiàn)代企業(yè)的重要發(fā)展方向，針對此痛點(diǎn)及發(fā)展瓶頸，市場中出現(xiàn)各類園區(qū)管理公司，針對不同園區(qū)提供相應(yīng)解決方案，為園區(qū)的運(yùn)營方解決園區(qū)運(yùn)營、管理、發(fā)展的棘手問題。