產(chǎn)業(yè)園區(qū)指在一定的產(chǎn)業(yè)政策及區(qū)域政策的指導(dǎo)下，以土地為載體，通過提供基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)空間（如寫字樓、研發(fā)樓、廠房、倉庫、技術(shù)平臺(tái)等）及綜合配套服務(wù)，吸引特定類型、特定產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)外資企業(yè)投資、入駐，形成技術(shù)、知識(shí)、服務(wù)、資本、產(chǎn)業(yè)、勞動(dòng)力等要素高度集結(jié)并向外圍輻射的特定區(qū)域。

1、政策分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列重要使命，因此園區(qū)運(yùn)營與管理得到了中央和地方各級(jí)政府較多的政策支持。近年來，國家頒布《關(guān)于推進(jìn)國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》（國發(fā)〔2019〕11號(hào)）、《科技企業(yè)孵化器管理辦法》（國科發(fā)區(qū)〔2018〕300號(hào)）、《中華人民共和國中小企業(yè)促進(jìn)法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2017〕7號(hào)）、《國家科技企業(yè)孵化器“十三五”發(fā)展規(guī)劃》（國科辦高〔2017〕55號(hào)）等政策促進(jìn)企業(yè)孵化發(fā)展，間接推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。

2、市場分析

（1）世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展歷程

世界現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程，大體上可分為三個(gè)階段：（1）第一階段：1951——1980年的緩慢發(fā)展期；（2）第二階段：1981——1990年的快速發(fā)展期；（3）第三階段：1991年——至今的擴(kuò)散發(fā)展期。

（2）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的主要參與方包括政府機(jī)構(gòu)、園區(qū)規(guī)劃及施工單位、園區(qū)物業(yè)持有方、第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)、園區(qū)運(yùn)營商（可細(xì)分為自主運(yùn)營、聯(lián)合運(yùn)營、承租運(yùn)營、受托運(yùn)營四種模式）和入駐園區(qū)企業(yè)。

圖表 18：園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈

（3）國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整帶來園區(qū)開發(fā)機(jī)會(huì)

隨著“中國制造2025”政策的發(fā)布外加中美貿(mào)易戰(zhàn)的持續(xù)發(fā)酵，產(chǎn)業(yè)調(diào)控成為現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系改革極為重要的方面，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為集資本、技術(shù)、人才等眾多要素的承載體和集聚體，將承擔(dān)培育新經(jīng)濟(jì)增長模式的重大責(zé)任。

圖表 22：2016-2020年我國三大產(chǎn)業(yè)GDP占比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，尚普華泰咨詢整理

（4）中小企業(yè)的快速發(fā)展增加園區(qū)運(yùn)營與管理需求

在大力推動(dòng)工商登記以及注冊(cè)資本等商事制度改革背景下，根據(jù)中國政府網(wǎng)的數(shù)據(jù)，企業(yè)開辦時(shí)間已縮短1/3以上，2019年，全國新設(shè)市場主體2,179萬戶，日均新設(shè)企業(yè)達(dá)到2萬戶，再創(chuàng)新高，活躍度為70%左右，市場活力進(jìn)一步增強(qiáng)，快速攀升的市場主體數(shù)量反映出商事制度改革對(duì)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的積極作用。

（5）房屋租金價(jià)格平穩(wěn)上升為園區(qū)租金水平提供良好的保證與支持

2016年至2020年5月，全國房屋租賃價(jià)格整體保持上升趨勢，2020年5月的中國房屋租賃價(jià)格指數(shù)較2016年初上升4.43%，租賃價(jià)格指數(shù)的穩(wěn)步上升為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金水平提供了良好的保證與支持。

3、競爭企業(yè)分析

目前，第二代及第三代園區(qū)運(yùn)營商占據(jù)著行業(yè)上市公司的絕對(duì)主導(dǎo)地位。他們進(jìn)入資本市場時(shí)間較早，擁有一定的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)聚集，與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)較大，主要業(yè)務(wù)收入來源于園區(qū)物業(yè)銷售及租賃，相關(guān)園區(qū)服務(wù)較少，以上海市北高新股份有限公司、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司等為代表。

圖表 25：行業(yè)主要競爭企業(yè)及其產(chǎn)品的主要對(duì)比情況一覽表

數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、年報(bào)等，尚普華泰咨詢整理

4、風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營逐漸完成從“重資產(chǎn)”到“重服務(wù)”的過渡，原有園區(qū)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型升級(jí)以及新興運(yùn)營商的飛速成長，使得行業(yè)處于激烈競爭和整合階段。若公司未能精準(zhǔn)把握未來行業(yè)發(fā)展方向，或自身商業(yè)模式創(chuàng)新未能取得市場認(rèn)可，則可能對(duì)企業(yè)未來的持續(xù)經(jīng)營能力及市場競爭力造成一定不利影響。

（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)

商務(wù)服務(wù)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度呈現(xiàn)較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。目前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢依然不明朗。因此，受經(jīng)濟(jì)增長速度及結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域發(fā)展環(huán)境、城市開發(fā)與投資環(huán)境等因素的影響，行業(yè)發(fā)展存在一定的不確定性。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營與管理行業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)主要為產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)政稅收政策等風(fēng)險(xiǎn)。隨著改革的不斷深入，上述相關(guān)政策的出臺(tái)及實(shí)施將存在更多的不確定性，若企業(yè)不能依據(jù)政策導(dǎo)向不斷調(diào)整業(yè)務(wù)發(fā)展方向，做好政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)工作，可能將導(dǎo)致企業(yè)的運(yùn)營成本大幅上升，對(duì)持續(xù)盈利能力造成負(fù)面影響。