我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有形式多種多樣，主要包括高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等以及近來陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，是對外開放、招商引資、管理創(chuàng)新的重要載體，是發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，存在兩種典型的盲目開發(fā)模式：一是過剩式開發(fā)，走進園區(qū)，物業(yè)大量過剩，空置現(xiàn)象嚴重，看不到任何產(chǎn)業(yè)氛圍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成工業(yè)“鬼城”，二是等待式開發(fā)，政府和開發(fā)商劃定產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，因招商引資、基礎設施配套等原因，開發(fā)緩慢，只圍墻不建園。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)怪象

在招商引資的壓力下，地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶，而各類公司也沖著廉價派送的資源而來，急速擴張，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，變成了一場以社會資源作交易的圈地運動，怪象頻出。

1、新型圈地運動

高大上的策劃理念，虛擬的項目，完美數(shù)字指標，理想的利稅。先拿地，再圍擋，幾通一平過后，靜候企業(yè)拿錢為我建園，外看一片繁華似錦，內看陋室空堂。碧云天，荒草地，養(yǎng)田鼠不錯，養(yǎng)企業(yè)難辦。工業(yè)園變成了“圈地園”，開發(fā)商削尖腦袋，硬拼土地“紅利”。

2、進的來出不去

不少開發(fā)商初衷多為鉆政策空子，榨盡優(yōu)惠空間，用住宅地產(chǎn)模式開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，“一錘子”心理比較嚴重。服務平臺呼聲叫得最響，做得最差，以工促商、以商養(yǎng)工的長效收益意識淡薄。企業(yè)被誘哄著走進來，哭喊著出不去。沒有后續(xù)資金的跟進，工業(yè)園成了典型的跛腳鴨，“爛尾樓”遍地，被人怒罵愛誰誰。

3、標準化并不標準

產(chǎn)業(yè)園仿佛成為標配城，人有我有，我差但有，模仿甚于創(chuàng)新，千篇一律，同質化、同構化嚴重。沒有縝密的市場調研，忽略與核心客群的精準對接，紙上談兵，閉門造車，將工業(yè)園區(qū)建成只可欣賞不可把玩的瓷娃娃，比一比還好，碰一碰不可。

4、盛到碗里都是菜

產(chǎn)業(yè)園不應是大型企業(yè)的專屬區(qū)，也不應是中小企業(yè)的試驗田，更不應是小微企業(yè)的“攀高枝”，而應是大中小微企業(yè)按照產(chǎn)業(yè)鏈條的需要進行梯度式配置入圍。忽視全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)有效配置，單純的鋪羅撒網(wǎng)，奶多奶少都是娘，來者不拒，盡收“麾下”。沒有核心競爭力的長效打造，勢必造成繁華背后的荒涼再現(xiàn)。

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展誤區(qū)

1、價值構成松散，增值空間有限

從園區(qū)地段價值、產(chǎn)品價值和服務價值等項目價值構成體系來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價值構成顯得過于松散，增值空間尤為不足，需要從供應者、購買者、投資者和競爭者等多方面加強凝聚力，提升項目的價值。

2、整體策劃不夠，園區(qū)定位模糊

脫離前期整體策劃的快速投資，脫離準確定位的重復建設，只能導致項目資金的過早沉淀和項目發(fā)展的后繼乏力，造成項目審批難、落地難、開工難，方案一改再改，遲遲不能啟動，短期無序，遠景疲軟。

3、規(guī)劃設計粗放，產(chǎn)品結構單一

在區(qū)域內同類化、同構化和同質化園區(qū)比對中缺少定向的市場需求，在沒有產(chǎn)業(yè)基礎和主導產(chǎn)業(yè)做支撐的開發(fā)建設中，難以形成明顯的行業(yè)聚集力和競爭力。園區(qū)產(chǎn)品設計比較粗放，尚有很大提升空間。應結合充分的市場調研，為企業(yè)量身打造出特色化、創(chuàng)新性園區(qū)產(chǎn)品。

4、功能分區(qū)功能不足，綜合配套過于機械

功能分區(qū)無法突顯功能，綜合配套過于機械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數(shù)西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力。

5、為什么和干什么

在開發(fā)建設中，缺少系統(tǒng)的前期策劃，缺少縝密的市場調研、強勁的資源整合、準確的項目定位以及行之有效的開發(fā)模式和盈利模式，致使多數(shù)項目從一開始便處在一個為什么和干什么的尷尬境地當中。

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢

1、從面對存量，精細管理

走向精細化發(fā)展之路，重點發(fā)展主導業(yè)務，加強園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務精細化管理，完善園區(qū)配套建設和服務體系，提高土地利用率，提高單個項目效益，打造品牌效應。

2、從“園區(qū)經(jīng)濟”轉向“城市經(jīng)濟”

秉持“以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體”的發(fā)展理念，強調圍繞以人們的需求為中心，以提升人的幸福感為前提打造產(chǎn)業(yè)新城，為城市、產(chǎn)業(yè)企業(yè)和城市居民創(chuàng)造共享價值。

3、“盈利模式”轉向“合作共贏”思維

隨著新經(jīng)濟的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統(tǒng)的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉變。過去園區(qū)強調為客戶創(chuàng)造價值思維，未來雙方不再是簡單的甲方乙方，而是通過成立產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式成為一個有機統(tǒng)一體，實現(xiàn)入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。

4、從“管理園區(qū)”轉向“服務園區(qū)”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新就是城市的更新，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套與服務的升級，產(chǎn)城逐漸融合為一體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)買賣租售的行業(yè)，通過服務、運營才能得到長期穩(wěn)定的回報。

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型依舊是主流

園區(qū)是產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的重要載體，園區(qū)的生活性配套、生產(chǎn)性配套、公共服務配套、主導產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)配套狀況決定著產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的速度和效益。

6、培育具有區(qū)域特色和比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

結合產(chǎn)業(yè)向中高端邁進的迫切需求，緊扣產(chǎn)業(yè)變革趨勢，緊抓關鍵技術瓶頸，加強信息網(wǎng)絡、智能制造等重要領域和關鍵環(huán)節(jié)的核心技術布局，形成一批戰(zhàn)略性產(chǎn)品和技術系統(tǒng)，培育新業(yè)態(tài)，形成新產(chǎn)業(yè)。

7、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構化差異

布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)最重要的是差異化。區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構差異能夠為區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作的形成提供經(jīng)濟基礎，各區(qū)域的工業(yè)化發(fā)展導向則是根本的動因，兩者相互影響。

四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展如何破局

1、搶抓機遇，深挖項目價值，探索盈利模式

鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品單價低、開發(fā)強度低、招商難度大、利潤空間小、建設進度慢、資金回籠周期長等特點，理順開發(fā)思路，探索盈利模式是項目的重中之重，掌握合理的開發(fā)次第和開發(fā)節(jié)奏是項目在功能布局和資金平衡使用上必須處理好的先手棋。

2、細分市場，甄別客群，做好選擇性針對性包圍

細分市場，抓龍頭企業(yè)和區(qū)域領軍企業(yè)等主要目標市場，以區(qū)域內多領域配套企業(yè)和上下游企業(yè)為必要補充。在客群選擇中，以入園要求強烈的意向企業(yè)為核心群體，順水推舟，爭取首先取得突破;以符合項目定位的入圍企業(yè)為重要客群，定向圍攻，力爭形成內部組團;以游離于外圍的觀望企業(yè)為投資客群，進行拉網(wǎng)篩選。做好策略化營銷，做到有甄別，有選擇，因企而異，對癥上策。

3、控制投資節(jié)奏，確保項目形象和效益雙輪驅動

地方政府常把項目建設形象與土地指標、證件辦理、配套費減免等優(yōu)惠政策進行倒置捆綁，產(chǎn)業(yè)開發(fā)商在投資節(jié)奏把控及項目建設形象上需做合理把控，才能得到形象、進度兩相宜的可控局面。

4、以市場為導向，準確定位，精細規(guī)劃，精準對接

深入市場調研，從宏觀政策、區(qū)位特征、產(chǎn)業(yè)基礎、競爭環(huán)境、客戶需求入手，做好項目準確定位。同時，結合階段性招商成果、推廣經(jīng)驗和市場反饋，精細化園區(qū)整體規(guī)劃和單體設計，做好園區(qū)產(chǎn)品戶型結構、物業(yè)功能分區(qū)、分類組團關聯(lián)與市場需求的精準對接。

5、內外結合，平衡開發(fā)，整體推進，重點突破

按照產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)建設的基本規(guī)律，園區(qū)需要做好諸多地塊同步開發(fā)的建設，做好主力開發(fā)，兼顧平衡開發(fā)，由此，外在基礎設施的有效利用和內在配套設施的有序建設顯得尤為重要，廠房等企業(yè)所需的主要物業(yè)產(chǎn)品難以實現(xiàn)重點建設。

6、打造核心競爭力是可持續(xù)發(fā)展的保障

在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設中，多數(shù)周邊實力園區(qū)云集，且多數(shù)均經(jīng)過了一定的市場培育期;如何使項目后發(fā)先至，笑傲市場，有賴于項目核心競爭力的整合打造。通過對資金實力、聚集引力、輻射張力、發(fā)展?jié)摿σ约懊鎸毫Φ榷喾矫娴木C合分析，推斷項目的可持續(xù)性。

7、借力行業(yè)資源，創(chuàng)新推廣模式，實現(xiàn)園區(qū)低成本招商

在現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營銷推廣中，企業(yè)這一生產(chǎn)主體無法利用較低的成本與市場精準對接;而價格不菲的傳統(tǒng)媒體，又往往無限地加大了企業(yè)的推廣成本，其效果卻是非常有限。借力強大的行業(yè)資源進行精準性營銷推廣，是實現(xiàn)園區(qū)低成本招商的破局之道。

8、加快信息化集成，實現(xiàn)園區(qū)從快速發(fā)展到科學發(fā)展

運用互聯(lián)網(wǎng)思維尋求突破，為園區(qū)及企業(yè)提供全方位信息化解決方案，實現(xiàn)項目低成本、高效率建設和運營。從“市場、成本、資源”三個因素全面深入，注重打造信息化集成服務平臺，構建園區(qū)軟實力。