隨著我國(guó)房地產(chǎn)剛性需求逐漸飽和，“蛋糕”余量不多，而競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，加之國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控樓市已進(jìn)入常態(tài)化，眾多房產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，近年來(lái)，各式各樣的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、科技孵化產(chǎn)業(yè)園、專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)園如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，截至2019年末，我國(guó)共有各類(lèi)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)628家，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)共有2053家，各類(lèi)市縣級(jí)園區(qū)、園中園、區(qū)中園更是不計(jì)其數(shù)。確實(shí)，從1984年設(shè)立首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以來(lái)，園區(qū)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)達(dá)到30%以上，但隨著國(guó)內(nèi)外形勢(shì)不斷變化，我國(guó)工業(yè)化水平不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展也將面臨各種矛盾和挑戰(zhàn)，以往靠產(chǎn)業(yè)鏈成功的，會(huì)面臨產(chǎn)業(yè)集聚困難和產(chǎn)業(yè)環(huán)境不佳的矛盾；靠銷(xiāo)售成功的，會(huì)面臨分割政策不同的矛盾；靠賣(mài)地成功的，會(huì)面臨土地分成違法和指標(biāo)匱乏的矛盾；靠招商服務(wù)成功的，會(huì)面臨區(qū)域歧視和政府違約成本的矛盾。

總結(jié)起來(lái)，具體包括：

• 1供給側(cè)與需求側(cè)的矛盾

  土地方面，一二線城市核心土地供給嚴(yán)重不足，三四線城市大量工業(yè)用地辦公廠房閑置休眠；服務(wù)方面，企業(yè)在價(jià)格、區(qū)位、定位、規(guī)劃、配套、服務(wù)、孵化等方面的需求難以得到滿足，園區(qū)服務(wù)缺乏市場(chǎng)調(diào)研，成了“花架子”。

• 2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的鎮(zhèn)痛

  經(jīng)歷了粗放式、外延式的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須實(shí)施新戰(zhàn)略、探索新路徑，轉(zhuǎn)舵集約式、內(nèi)涵式發(fā)展，新舊更迭,必然是一個(gè)過(guò)程，必然會(huì)經(jīng)歷陣痛，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何準(zhǔn)確定位，“老產(chǎn)業(yè)”如何退出，“新產(chǎn)業(yè)”如何布局，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)化如何“無(wú)縫銜接”，都需要不斷研究反復(fù)論證。

• 3產(chǎn)業(yè)體系大而全，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不清晰

  企業(yè)入園最大的優(yōu)勢(shì)在于通過(guò)合理規(guī)劃和統(tǒng)籌布局，將生產(chǎn)鏈和價(jià)值鏈相關(guān)的企業(yè)集聚起來(lái)，加強(qiáng)之間的分工合作，形成集群效應(yīng)。但我國(guó)多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)過(guò)度追求大而全，缺乏明確的產(chǎn)業(yè)定位，片面追求大企業(yè)，幾乎沒(méi)有行業(yè)門(mén)檻，導(dǎo)致園區(qū)變成各類(lèi)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的“大雜燴”。

• 4缺乏成熟的運(yùn)營(yíng)管理模式

  產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理是一門(mén)大學(xué)門(mén)，無(wú)論是園區(qū)擴(kuò)展還是招商，運(yùn)營(yíng)服務(wù)都是構(gòu)成園區(qū)持久性發(fā)展的主要因素，目前我國(guó)大多數(shù)園區(qū)仍處于虧損狀態(tài)，歸根結(jié)底還是運(yùn)營(yíng)情況出現(xiàn)了問(wèn)題，包括管理體制不夠科學(xué)、政策措施不夠完善、融資渠道較窄、專(zhuān)業(yè)人才比較缺乏等。